16 vuotta suomalaista kiinteistömarkkinaa, osa III

Miten kiinteistömarkkina muuttuu? Asiakkaasta on pakko tulla ajan mittaan kuningas. Digitalisaatio aiheuttaa sen, että tarvittavien tilojen määrä vähenee, mikä johtaa kovenevaan kilpailuun. Liiketilojen määrä tulee vähenemään huomattavasti, kun verkkokaupat jylläävät sekä valikoimissa että hinnoissa. Kaupoista muodostuu pelkästään showroom -tyyppisiä elämyspaikkoja, joissa käydään sovittamassa esimerkiksi vaatteita ja varmistetaan oma koko. Varsinainen ostos tehdään verkossa, ja seuraavana päivänä tavara odottaa kotona töistä kotiin tullessa. Logistiikan merkitys korostuu. Liiketilojen vuokraeroosio tulee kasvamaan: huonoilla paikoilla kukaan ei maksa mitään, tai edes tulemaan paikalle. Hyvillä paikoilla ja muiden vuokralaisten hyvällä yhdistelmällä pärjätään, mutta kaikken tulee olla kytkettynä verkkokauppaan.

Voiko paikallinen kauppakeskus olla samalla fyysinen ja virtuaalinen, vai jyräävätkö ulkomaiset verkkokaupat kaiken? Tämä on varmasti kulutustavarakaupalle elämän ja kuoleman kysymys. Liiketilojen kaavoituksen sääntely täytyy lopettaa heti, jotta päivittäistavarakauppa pääsee tukemaan muuta kauppaa. Se on ainoa kaupan ala, joka ei kokonaisuudessaan siirry nopeasti verkkoon.

Toimistotiloissa murros on jo hyvää vauhtia menossa, sillä monitilaympäristöstä on tullut nykyaikaa. Omia työpisteitä ei enää ole, ja monissa paikoissa suositaan etätöitä. Toimistoista tulee kohtaamispaikkoja, joissa on enemmän yhteisiä tiloja, kun taas varsinaiset työpistetilat vähenevät. Koppikonttorista monitilaympäristöön siirtyminen säästää tilojen määrässä 30–50 prosenttia. Kun siirrytään vielä enemmän virtuaaliseen työntekoon, jossa fyysinen työpaikka on vain kohtaamisia varten, tilojen määrä vähenee vielä puolella.

Voittajia tässä kilpailussa ovat ne vuokranantajat, jotka ymmärtävät tulevaisuuden asiakkaan tarpeita. Vuokranantajat eivät vuokraa enää ainoastaan neliöitä, vaan tarjoavat palveluita, joissa tila on vain yksi elementti muiden joukossa. Muutos tulee olemaan nopea, ja se varmasti yllättää monet. Tämä tietää vaikeuksia suurelle osaa rahastoja, joille on merkinnyt vain vuokra, vuokrasopimuksen pituus ja vuokralaisen luottoluokitus. Yhtälö on todella vaikea, jos kiinteistö on ostettu 5 prosentin tuotolla muutama vuosi sitten, ja nyt se ei ilman täydellistä perusparannusta kelpaa kenellekään. Hyvällä suunnittelulla ja oikeanlaisilla palvelukonsepteilla on varmasti jotain pelastettavissa. Tarvitaan merkittävää ajatusmallien muutosta, jotta vuokraorientoitunut markkina taipuu palveluiden tarjoamisen markkinaksi. Tämä vaatii omistaja- ja manageriorganisaatiossa huomattavaa resurssien lisäystä asiakasrajapintaan. Nyt tilanne on täysin toisenlainen, sillä resurssit ovat joko talous- tai kiinteistörajapinnassa. Parhaat tulokset tullaan siis tekemään asiakasrajapinnassa, ja avainasemassa ovat myös hyvät kommunikaatiotaidot.

Mistä kaikki alkoi? Tarinan ensimmäinen osa täällä
Miten kiinteistömarkkinan tarina jatkui? Lue toinen osa täällä